Sich an eine Immobilien-Agentur wenden bedeutet, sich vor den tausend Problemen zu retten, den Vertragsverhandlungen mit sich bringen. Der Verkauf des eigenen Hauses oder der Kauf eines Hauses bring meist eine große Anzahl von bürokratischen 'Stolpersteinen' mit sich, schwierige Schritte, auch mit besonderen gesetzlichen Einzelheiten, aufgrund deren es wichtig ist, eine Person an der Seite zu haben, die im Besitz der notwendigen Kenntnisse ist, um ein so empfindliches Unternehmen in der bestmöglichen Art und Weise durch zu führen. Viele betätigen sich beim Verkauf des eigenen Hauses in 'Do it yourself' Modus, mit vagen Schätzungen, ohne die Fähigkeit des beruflichen Verhandelns, die viel bedeutet, von der Vorstellung des Kunden bis zum Abschluss eines Vorvertrages mit Anzahlung. Häufig findet man Immobilien, die nicht der gesetzlichen Norm entsprechen und somit unmöglich nutzbar sind, bevor diese Probleme gelöst wurden... usw. Jedenfalls scheint es sehr einfach, aber die Realität ist letztendlich sehr viel komplizierter.
Für weitere Informationen bitten wir Sie den Führer „Rent to buy“ auf dem folgenden Link herunter zu laden.: - hier Klicken.
Die Förderung beim Kauf eines Hauses als ersten Wohnsitz besteht, je nach Fall, in erster Linie im herabsetzen der Mehrwertsteuer 10 % auf 4 % und der Registrierungs-Gebühren von 9 % auf 2 % (bzw. auf 1,5% wenn es sich um den Kauf infolge eines Leasing-Vertrages handelt.)
Ob beim Kauf einer Immobilie eine Registrierungs-Gebühr fällig ist, hängt von folgenden Kriterien ab:
– ob der Verkäufer als Privatperson handelt , also nicht als Unternehmer, Künstler oder Professionist, oder
– ob der Verkäufer der ges. Mehrwertsteuer unterliegt, in diesem Falle jedoch davon befreit ist.
Den letzten Fall betreffend ist auf folgendes hinzuweisen:
a) Die Mehrwertsteuer ist vorgeschrieben , wenn es sich bei dem Verkäufer um eine Baufirma bzw,. Restaurationsfirma handelt, die ein im Bau (oder Renovierung) befindliches Objekt handelt oder wenn diese Arbeiten vor weniger als 5 Jahren erfolgten.
b)Die Mehrwertsteuer ist fällig, wenn der Verkauf der Immobilie durch die Bau- oder Renovierungsfirma nach mehr als 5 Jahren erfolgt, jedoch trotzdem die ges. Mehrwertsteuer-Pflicht abführen will.
c) Die Mehrwertsteuer ist nicht fällig, (aber es muss eine Rechnung erstellt werden, die die Befreiung von der Mehrwertsteuer nachweist) seitens der Bau- oder Renovierungsfirma, die die Arbeiten vor mehr als 5 Jahren beendet hat, jedoch von dieser Regelung befreit ist.
d) die Mehrwertsteuer ist niemals fällig, (es muss jedoch eine Rechnung erstellt werden die die Befreiung nachweist) wenn der Verkäufer, obwohl Mehrwertsteuerpflichtig, in Fällen die nicht unter den Punkten a bis c genannt wurden. ( z.B. Der Verkauf durch eine Gesellschaft oder ein Unternehmen, dass weder gebaut noch renoviert hat).
Es muss weiterhin darauf hingewiesen werden, dass beim Verkauf mit Mehrwertsteuerpflicht, der Steuersatz (4% im Falle des Kaufes eines ersten Wohnsitzes) bezieht sich auf den im Kaufvertrag genannten Kaufpreis, beim Verkauf eines Objektes welches der Abfuhr der Registrierungs-Gebühren unterliegt und für die die Förderung 'erster Wohnsitz' in Anspruch genommen wird, berechnet sich der Steuersatz von 2 % auf den Kataster-Wert multipliziert um 115,5 mit der Konsequenz, dass die Abgabe wesentlich niedriger ist als die Besteuerung im Falle eines Kaufes 'erster Wohnsitz' mit Mehrwertsteuer-Pflicht.
Um die Förderung 'erster Wohnsitz' zu nutzen (den man nutzen kann nicht nur beim Kauf der Immobilie, sondern auch beim Kauf von Rechten, wie z.B. Nutzungsrecht oder Wohnrecht muss eine Anzahl von Bedingen erfüllt sein.
a) Das Kaufobjekt muss im Kataster unter der Kategorie A bezeichnet sein im Gegensatz zu solchen die zu A/1, A/8 und A/9 gehören, die also auch Luxus Wohnungen beinhalten (sowie auch die der Kategorie A/10 die auch Büros enthalten.
b) das Kaufobjekt muss sich befinden in:
- der Gemeinde, in der der Käufer bereist wohnhaft ist oder in dem er innerhalb von 18 Monaten nach dem Vertrag seinen Wohnsitz anmeldet, oder
- in der Gemeinde in der der Käufer eine Arbeit oder ein Studium ausführt, oder
- in der Gemeinde in der der Arbeitgeber des Käufers seinen Sitz hat, wenn es sich um eine Person handelt die aufgrund einer Versetzung ins Ausland kauft in jeder Gemeinde,
wenn es sich um einen italienischen Staatsbürger handelt, der ins Ausland ausgewandert ist, und keine andere Immobilie in Italien besitzt.
c) Im Kaufertrag muss der Käufer folgendes bestätigen:
- nicht Besitzer (selbst oder in Gütergemeinschaft) einer Immobilie in der Gemeinde zu sein in der sich das Kaufobjekt befindet, sowohl als Besitzer als auch al Nutzer,
- nicht eingetragen zu sein, auch nicht teilweise, auch nicht aufgrund einer Rechtsgemeinschaft, auf dem gesamten italienischen Gebiet, eines Wohnhauses (in Besitz, in Nutzung oder in Eigentum) gekauft von aktuellen Käufer oder seinem Ehepartner unter der Förderung, „ erster Wohnsitz“,gemäß der nationalen Gesetze nach 168/1982
Den letzten Punkt betreffend, wird darauf hingewiesen, dass, wenn der Käufer bereits im Besitz eines Hauses ist, dass als 'erster Wohnsitz' eingetragen ist, kann er trotzdem wein weiteres unter diesem Aspekt kaufen, unter der Bedingung, dass dieses innerhalb eines Jahres nach dem neuen Kaufvertrag veräußert wird.
Das Kaufangebot
Es ist wichtig zwischen Kaufangebot und Vorvertrag zu unterscheiden. Das Kaufangebot ist eine Absichts-Erklärung des Käufers, ein bestimmtes Objekt zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Normalerweise handelt es sich um einen Vordruck seitens des Maklers und wird verbunden mit einer Anzahlung (Caparra)
Sowie unterschrieben ist as Kaufangebot für den Käufer verbindlich aber gleichzeitig hat der Verkäufer weiterhin das Recht andere Angebote entgegenzunehmen und zu akzeptieren. Es ist daher immer ratsam einen Vorvertrag abzuschließen, da das Kaufangebot lediglich den Käufer bindet. Sobald der Verkäufer das Angebot akzeptiert verwandelt dieser sich in einen Vorvertrag.
Der Vorvertrag ist ein echter und verbindlicher Vertrag der beide Seiten zum Abschluss des Geschäftes verpflichtet.
Der Vorvertrag muss die Hauptbestandteile des Verkaufes beinhalten und eine genaue Beschreibung des Kaufobjektes (Stockwerke, Räume usw.) sowie die Kataster-Daten, den Kaufpreis und das Datum des endgültigen Vertrages. Es ist ratsam auch alle Vereinbarungen und Verpflichtungen die die Übergabe der Immobilie betreffen festzuhalten. Im Falle eines noch im Bau befindlichen Objektes sind von Gesetzgeber besondere Vorschriften gestellt die den Vorvertrag betreffen. Es ist nicht vorgeschrieben, dass der Vorvertrag vor einem Notar geschlossen wird, aber es ist ratsam sich bei einem Notar über evtl. Verpflichtungen zu informieren.
Im Falle von:
- Anzahlungen auf hohe Preise
- lange Zeiten zwischen Vorvertrag und endgültigem Vertrag
- fehlbarer Verkäufer
Um den grösstmöglichen Schutz des Käufers zu garantieren ist es ratsam den Vorvertrag vor einem Notar zu schließen, mittels einer beglaubigten privaten schriftlichen Vereinbarung oder einem amtlichen Akt, so dass er ins Immobilien-Register eingetragen wird. In allen anderen Fällen sollte ein Notar entscheiden, ob eine Eintragung notwendig ist.
Die Eintragung bedeutet eine echte und verbindlicher Reservierung des Kaufes der Immobilie. Es ist nicht mehr eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern wird rechtlich binden jedem gegenüber (praktisch unanfechtbar durch Dritte) und der Verkäufer kann demzufolge das Objekt keinem Anderen verkaufen, keine Hypothek darauf aufnehmen, oder Nutzungsrechte oder andere Verbindlichkeiten vergeben. Die evtl. Gläubiger des Verkäufers können keine Hypothek auf das Objekt legen oder es Pfänden lassen. Ab dem Moment der Eintragung des Vorvertrages ist das Objekt für den Käufer reserviert und jegliche Eintragung oder Belastung hätte keine Auswirkungen ihm gegenüber.
Bei der Registrierung des Vorvertrages sind folgende Gebühren zu entrichten, die später beim endgültigen Vertragsabschluss ausgeglichen werden:
- 0,50 % auf die Anzahlung
- 3% des Betrages im Falle eines Vorschusses
Von physischen Personen
Für alle:
>>gültiges Ausweispapier
>>'Codice filcale' Card
>>Geburtsurkunde
Für ledige, Witwen(r), Geschiedene:
>>Bescheinigung als ledig oder Witwenschaft
Für Verheiratete, auch getrennt lebende:
>>Heiratsurkunde
Für geschiedene oder getrennt lebende:
>>Urteil/Verordnung zur Trennung oder Scheidung
Für verheiratete:
>>Kopie der Erklärung über die Gütergemeinschaft/Gütertrennung
>>Kopie des evtl. Aktes des Immobilienfonds
Durch Bevollmächtigten:
>>beglaubigte Kopie der Prokura
Für Vertreter von Behinderten:
>>Bescheinigung des Gerichtes
Für Ausländer außerhalb der EU:
>>Aufenthaltsgenehmigung
Akt durch Behörden oder Gesellschaften:
Für alle:
>>gültiger Ausweis des Ausführenden
>>Nachweis der Kammer
>>Geltender Status
Für Behörden mit Verwaltungs-Rat:
>>Ordner der abgezeichneten Protokolle
Aufgrund eines Bevollmächtigten:
>>beglaubigte Kopie der Vollmacht
Dokumente zum Kauf
Kaufvertrag
>>Akt oder Urteil
Kauf aufgrund einer Erbfolge:
>>Erbschein mit Bestätigung der Zahlung der Gebühren
>>Erbannahme (durch Bestätigung oder Stillschweigen)
Nach Vorvertrag:
>>Vertragskopie mit Nachweis der Registration und Zahlung der Gebühren.
Bei Wohngemeinschaft Hauseigentümerschaft
>>Vereinbarungen / Hausregeln der Gemeinschaft
>>Erklärung des Verwalters über Nicht Bestehen von Vorschulden bzw. Arbeiten in Ausführung
Wenn es sich um eine Immobilien-Komplex handelt
>>Katasterauszug und Lageplan mit Grenzen
>>Bebauungsplan der Gemeinde nach 1967 (Genehmigungen, Erlaubnisse, Autorisationen, d.i.a., Baugenehmigungen, Bewohnbarkeiten)
Wenn es sich um Grundstuecke handelt
>>Katasterauszug mit Grenzen
>>Bescheinigung der Gemeindegrenzen
Wenn eine vorherige Hypothek geloescht werden muss
>>schriftliche Zustimmung der Bank
Wenn ein 'Steuer-Kredit' besteht
>>Kauf-Akt des Verkaufes des vorherigen 'Ersten Wohnsitzes'
A) Die Arbeit des Notares vor dem Vertragsabschluss
Zahlreiche Arbeiten muss der Notar vornehmen um die gesamten Unterlagen, die für den Abschluss notwendig sind, zusammenzustellen. Vor allem wird er herausfinden müssen, welche Art von Vertrag für die beiden Parteien am geeignetsten ist um die Vorstellungen des Klienten, im Rahmen der Gesetze zu ermöglichen. Deshalb muss er die beiden Parteien um Informationen bitten, die es ihm vollkommen erlauben, welches Ergebnis sie erreichen möchten. Die Parteien haben das Recht, vom Notar alle Erklärungen und Informationen zu verlangen, die es ihnen erlauben, die Folgen und rechtlichen Auswirkungen zu erkennen. Oftmals geschieht es demzufolge, dass durch das Gespräch mit dem Notar die ursprüngliche Ansicht geändert wird.
Beispiel:
- Man denke an den häufigen Fall in dem die Eltern einen Teil des Kaufpreises für das, von den Kindern erworbenen Objektes bezahlen. Je nach Sachlage ist zu überlegen ob es nützlich ist, in dem notariellen Akt die Herkunft des Geldes zu demonstrieren oder ob es nützlicher ist eine Schenkung des Objektes zu erklären.
- Es ist möglich, dass die Kaufsumme beim notariellen Vertragsabschluss nicht in einer Gesamtsumme bezahlt wird sondern dass ein Teil in Raten beglichen wird. In diesem Falle ist es wichtig, sich vom Notar beraten zu lassen, welche Garantien dem Verkäufer gegeben werden können und welche Zusatzkosten dabei entstehen. Es bestehen tatsächlich verschiedene Möglichkeiten zum Schutze des Verkäufers: von der Möglichkeit der Bereitstellung von Wechseln, der Eintragung einer Hypothek, bis zur zum Verkauf mit Verzögerung der Besitzübertragung in der der Besitz erst nach Zahlung der letzten Rate auf den Käufer übergeht. Die derzeitige wirtschaftlich angespannte Lage hat auch zu verschiedenen anderen Typen von Kaufverträgen geführt wie z. B. „Rent to buy“ in dem der Kaufpreis in mehrere Raten aufgeteilt wird, die auch als Mietzahlungen angesehen werden könnten.
Nachdem alle Einzelheiten des Vertrages festgelegt worden sind, muss der Notar laut Gesetzesvorschrift eine Reihe von Prüfungen durchführen die einen unanfechtbaren Vertrag garantieren. Dank dieser Kontrollen ist ein Widerspruch auf dem Immobilien-Sektor in Italien beinahe nicht vorhanden. In Italien enden nur 0,003% der Kaufverträge vor Gericht.
B) Die hauptsächlichen Kontrollen die der Notar durchführen muss lassen sich folgendermaßen zusammenfassen:
1. Er versichert sich über die Identität der Vertragsparteien und deren Handlungsfähigkeit indem er den Güterstand von Ehepaaren (Gütergemeinschaft oder Gütertrennung), der Handlungs-Berechtigung , im Falle von Ausländern, Minderjährigen, Taubstummen, Handlungsunmündigen oder Unterstützungsempfänger usw. Die Kontrolle der Identität durch den Notar dient dem Verhindern des Identitäts-Diebstahls, sehr häufig in den Regeln des common law wo der Zugriff auf die Immobilien Register und deren Veränderung möglich ist, ohne vorherige Prüfung der Befugnis. Dieses Phänomen ist in de USA dermaßen verbreitet, dass das FBI um die Unterstützung der italienischen Notarkammer gebeten hat, um Betrüge dieser Art zu verhindern, und so das Interesse des angelsächsischen Sprachraumes am System des Zivilrechtes und dessen Garantien demonstriert.
2. Er versichert sich gemäß gesetzlicher Vorschrift, dass keine vorherigen Hypotheken bestehen, oder Auflagen oder Pfändungen bei den der örtlichen Steuerbehörden und prüft die Ordnungsmäßigkeit in Bezug auf die Gemeinde und das Katasteramt. Der Notar muss außerdem prüfen ob das zum Verkauf stehende Objekt nicht durch spezielle Disziplinen z.B. öffentlicher Wohnungsbau (bestimmten Vorschriften, den Käufer betreffend, oder bestimmte Auflagen bezüglich des Kaufpreises.), oder Vorkaufsrechte bestimmter Personen oder ob es sich evtl. um Immobilien von historischem, artistischem oder archäologischem Wert handelt.
3. Er stellt den steuerlichen Status im speziellen Fall fest und prüft die evtl. Existenz von steuerlichen Förderungen (z,.B. 'erster Wohnsitz', oder Steuerguthaben, oder Befreiung der Gebühren im Falle der Überschreibung im Scheidungsfall oder Trennung). Die akkurate Vorbereitung durch den Notar auf dem Steuersektor ermöglicht Lösungen zur Steuerersparnis im Rahmen des Gesetzes.
Im Moment der notariellen Aktes muss der Notar an das Finanzamt die Gebühren, die der Käufer zu entrichten hat, überweisen, und deshalb kassiert er sie im Moment und am Ort des Aktes direkt vom Käufer um sie an die Finanzbehörden zu übermitteln. Jedes Jahr kassiert der Notar für den Staat die Gebühren im Zusammenhang mit allen Akten mehrere Milliarden von Steuern und Gebühren ohne jede Entschädigung durch den Staat, auch wenn diese nicht von Klienten eingezogen wurden.
Der Verkaufsauftrag ist ein Vertrag den der Immobilien-Besitzer mit einer regulär eingetragenen Agentur schließt, um innerhalb eines bestimmten Zeitraumes, einen entsprechenden Käufer dieses Objektes zu den festgelegten Bedingungen zu finden. Der alleinige Auftrag stellt in offensichtlicher Weise fest, wer mit dem Verkauf beauftragt wurde um so ein evtl. Durcheinander, oder Missverständnisse auszuschließen.
Es ist ratsam mehrere Agenturen zu prüfen, um die im speziellen Fall geeignetste und vertrauenswürdigste zu beauftragen. Achtung: ein Objekt, welches gleichzeitig von mehreren Agenturen angeboten wird, erzeugt oftmals den negativen Eindruck von 'Schluss-Verkauf'.
A) Beim Kauf eines Wohnobjektes
Von Bauunternehmen bzw. Renovierungs-Betrieben
Der Verkauf durch Bauunternehmen oder Renovierungsbetrieben, ausgenommen spezieller Fälle, ist der ges. Mehrwertsteuer unterworfen, die direkt vom Verkäufer entrichtet wird.
Der Steuersatz auf den Kaufpreis beträgt:
- 10 % im Falle des Verkaufes ohne Förderung 'Erster Wohnsitz';
- 4 % im Falle, dass die Förderung 'Erster Wohnsitz' beantragt wird
Die gleichen Steuersätze werden im Falle einer Übergabe von Wohnraum an Mitglieder einer Baugemeinschaft fällig.
Im Falle des Kaufes eines Mehrwertsteuerpflichtigen Objektes, werden vom Notar folgende Gebühren erhoben, die dieser an die Steuerbehörden weitergibt:
-Registrations-Gebühren: Euro 200
-Hypotheken-Gebühren: Euro 200
-Kataster-Gebühren: Euro 200
Von Privatpersonen
Die Gebühren für Registration, Hypotheken und Kataster werden von dem Käufer direkt an den Notar gezahlt, der diese dann den örtlichen Finanzbehörden übermittelt.
1)Ohne Förderungen
- Registrationekosten 9 %
- Hypotheken-Gebuehren € 50,--
- Kataster-Gebuehren € 50,--
Der Steuersatz richtet sich im allgemeinen, nach dem im Kaufvertrag genannten Kaufpreis. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie als Wohnraum durch eine physische Person kann der Kaeufer die Anwendung des Kataster-Wertes beantragen ( will sagen: das Ergebnis der Multiplikation des Ertrags-Wertes des Objektes mit dem ges. Satz 126) unbetrachtet des tatsächlichen Kaufpreises im Falle dass dieser höher ist.
Der Mindestbetrag ist in jedem Falle € 1.000,--
2) Im Falle des Kaufes unter der Förderung 'Erster Wohnsitz'
-Registrations-Kosten 2 %
-Hypotheken-Gebuehren € 50,--
-Kataster-Gebuehren € 50,--
Der Steuersatz richtet sich im allgemeinen, nach dem im Kaufvertrag genannten Kaufpreis. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie als Wohnraum durch eine physische Person kann der Käufe die Anwendung des Kataster-Wertes beantragen ( will sagen: das Ergebnis der Multiplikation des Ertrags-Wertes des Objektes mit dem ges. Satz 115,5) unbeachtet des tatsächlichen Kaufpreises im Falle dass dieser höher ist.
Der Mindestbetrag ist auch in diesem Falle € 1.000,--
Der Miet- oder Pachtvertrag ist ein Vertrag in dem der Vermieter (Verpächter) dem Mieter (Pächter) die Nutzung der Immobilie gegen Zahlung eines Bestimmten Betrages überlässt.
– Wie wird ein Miet- oder Pachtvertrag registriert?
– Jeder Miet- oder Pachtvertrag einer Immobilie (auch für Hütten und Mehrwertsteuerpflichtige Objekte) muss zwingend registriert werden, egal welche Mietsumme stabilisiert wurde.
– Ein Miet- oder Pachtvertrag unterliegt nicht der Registrierungspflicht, wenn die Dauer von30 Tagen im Jahr nicht überschreitet, ungeachtet des Mietpreises.
Die Registrierung des Vertrag ist auf zwei verschiedene Arten und Weisen möglich:
Die Registrierung des Vertrag ist auf zwei verschiedene Arten und Weisen möglich:
- Auf elektronische Art und Weise: die Registrierung kann direkt vom Pflichtigen oder von einem befugten Mittelsmann gemeldet werden. Dieses Verfahren erlaubt dem Pflichtigen mit gleichzeitiger Zahlung on line der Gebühren und evtl. Zinsen oder Bußgelder, mit dem Vorteil, dass die Zahlungen direkt von der Software erfasst, berechnet und verbucht werden. Diese System ist außerdem sicher, da die Daten verschlüsselt und somit nur durch das Finanzamt lesbar sind. Für die Eigentümer von mehr als zehn Immobilien ist dieses System vorgeschrieben.
- Auf herkömmliche Weise (Papier) : Man muss sich an ein Büro des Finanzamtes wenden und den Vordruck RLI, genau ausgefüllt, vorlegen, nachdem man bereits vorher die Gebühren für die Eintragung des Mietvertrages (2 % der Jahresmiete) entrichtet hat. Die Zahlung muss mittels des Vordrucks F24 ELIDE bei jeglicher Einzugsstelle, Bank oder Postamt erfolgen. Die Pflichtigen dagegen ,die sich für die Version oben beschrieben entscheiden müssen, nach Ausfüllung des Vordrucks RLI den Punkt des neuen Systems ankreuzen.